احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )

استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقلتسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيثيتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بانه مسجل )
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد انيقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!

البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-

1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع

كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح

تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها

ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود
وقد رأيت طرح هذا الموضوع للمناقشة حتي يتسني لأعضاء المتندي معرفة أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب

خدمة العميل بالسوق العقاري

خدمة العميل بالسوق العقاري
التميز في خدمة العميل‎
كيف تتميز في‎ ‎تقديم الخدمة‎
من أهم الوصايا للتميز في خدمة العميل والمحافظة عليه ما يلي‎ :
‏1‏‎- ‎العميل هو الشخص الأكثر أهمية في مؤسستك
لا يعتمد العميل عليك ، بل‎ ‎أنت تعتمد على العميل ، وأنت تعمل لديه
‏2‏‎- ‎لا يشكل العميل مصدراً للإزعاج لك ،‎ ‎إن العميل هو هدف عملك‎
‏3‏‎- ‎يطوقك العميل بفضله عندما يزورك في المؤسسة أو يتصل بك‎ ‎إنك لا تتفضل عليه بتقديم الخدمة له
‏4‏‎-‎يشكل العميل جزءاً من عملك مثله مثل‏‎ ‎أي شيء آخر في ذلك مخزونك من المنتجات وموظفيك ومكان عملك ‏واذا قمت ببيع مؤسستك‎ ‎فإن العملاء يذهبون معها‏‎
‏5‏‎-‎ليس العميل مجرد عدد إحصائي جامد ، إن العميل شخص‎ ‎لديه مشاعره وعواطفه مثلك تماماً، لذا عامل العميل ‏بصورة أفضل مما تود أن تعامل به‎‏‎
‏6‏‎- ‎إن العميل ليس هو الشخص الذي يحسن أن تتجادل معه
‏7‏‎- ‎واجبك الوظيفي‎ ‎يحتم عليك أن تعمل على إشباع حاجات ورغبات وتوقعات عملائك ، وأن تعمل بقدر المستطاع‎ ‎على إزالة مخاوفهم وأسباب شكاواهم ‏‎
‏8‏‎- ‎يستحق العميل أعلى قدر من الانتباه‎ ‎والمعاملة المهنية المهذبة التي يمكنك أن تقدمها له‏‎
‏9‏‎- ‎العميل هو شريان الحياة‎ ‎الرئيس في عملك ، تذكر دائماً أنه دون عملاء لن يكون لك عمل ، فأنت تعمل من أجل‎ ‎العميل‏‎
‎
* التسعير:‏‎
إن السعر المناسب للسلعة هو السعر الذي يحقق كم من‎ ‎المبيعات يساعد علي تحقيق أهداف المنشأة.‏‎
‎
ويلاحظ من التعريف أنه لم يتعرض‎ ‎مباشرة للتكلفة، إلا أن تحقيق أهداف المنشأة - و منها الربح بالطبع – يجعل ‏عملية‎ ‎التسعير تتعرض للتكلفة بطريقة غير مباشرة.

الخدمات المتاحة في السوق العقاري العربى

لخدمات المتاحة في السوق العقاري العربى

أ-التسويق العقاري:
هي منظومة عمل يقوم من خلالهاالجمع بين الأطراف ( المشتري والبائع أو المالك والمستأجر ) في صفقة عقارية. ( الوسيط العقاري ) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراءوتأجير العقارات.

1 - السمسار: الشخص الذي يشارك فيتعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة منهيئة التسويق العقاري.
2- الوسيط العقاري : الشخص الذييشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصةمن هيئة التسويق العقاري.
3 - الوسيط العقاري الممتاز: هوالوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور ....... شهرعلي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.
ب-التسعير والتقييم: التقييم: هو عملية تقدير القيمةالسوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التسويقالعقاري شعبة المقيمين العقاريين. التسعير: هو عملية تقدير لسعرالعقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التسويقالعقاري قسم الوسطاء العقاريين. المقيم العقاري: هو الشخص الذييقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئةالتسويق العقاري. المقيم العقاري الممتاز: الشخصالذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التسويقالعقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.
ج- المستشار العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقديمالنصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجالالعقارات.
د- التعليم: يتضمن تعليم أصول وقواعد وآدابمهنة التسويق العقاري.

هـ- التسويق: هو عنصر أساسي في معظم الصفقاتالعقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تسويق لشراء العقار الذي يرغب فيامتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاءتسويق.

و- التنمية العقارية: تقسيم الأراضي والبنية الأساسيةوإضافة الطرق والمرافق

متطلبات التسويق العقاري الحديث

1‏‎- ‎التعرف علي فئة العملاء المستهدفين.‏‎
‏2‏‎- ‎دراسة خصائصهم و‎ ‎سلوكياتهم و عاداتهم الحياتية و الشرائية.‏‎
‏3‏‎- ‎التعرف علي احتياجاتهم و رغباتهم و‎ ‎تطلعاتهم.‏‎
‏4‏‎- ‎توجيه جهود المنشأة نحو إنتاج السلع و الخدمات التي تشبع هذه‎ ‎الرغبات، بالكم وفي الوقت ، و بالجودة ‏الملائمة لهذه الشريحة المستهدفة من‎ ‎العملاء.
‏5‏‎- ‎توجيه جهود المؤسسة نحو إعلام هذه الفئة بتوفر السلع.‏‎
‏6‏‎- ‎توجيه‎ ‎جهود رجال البيع نحو استخدام الأساليب الملائمة لكل من المنتج و العميل.‏‎
‏7‏‎- ‎توجيه جهود المنشأة نحو طرق قياس رضاء العميل.‏‎
‏8‏‎-‎توجيه جهود المنشأة نحو طرق‎ ‎زيادة رضاء العاملين بهدف الاحتفاظ بهم و إضافة عملاء جدد.‏‎
‏9‏‎- ‎توجيه الجهود نحو‎ ‎التسعير الملائم.‏‎
‎ من هو العميل المستهدف؟‎
هم مجموعة الأفراد أو المؤسسات‎ ‎تتوفر فيهم الشروط الآتية:‏‎
‏1‏‎- ‎لديهم الرغبة في الشراء (أو الاحتياج).‏‎
‏2‏‎- ‎لديهم القدرة علي دفع ثمنها.‏‎
‏3‏‎- ‎تتوفر لهم القدرة علي اتخاذ القرار.‏‎
‎
وعلي‎ ‎المستثمر عدم إهدار موارده أو وقته مع العميل غير المناسب، وفي بعض الأحيان يكون‎ ‎عليه التعامل مع ‏أكثر من طرف في نفس الصفقة حيث يكون من يحدد الاحتياج مختلفا عمن‎ ‎في يده اتخاذ القرار النهائي.‏‎

كيف تكسب ثقة عميلك؟

أن العميل هو أهم عنصر من عناصر نجاح التسويق العقاري, إذ أني دائماً أبلغ المختصين في التسويق العقاري بأن مقياس الوسيط العقاري الناجح هو عدد العملاء الذين يثقون به.
وتأكد عزيزي القارئ أنه من الصعب جداً أن تكسب ثقة عميلك ولكن من السهل جداً أن تخسره, ولكن السؤال كيف أكسب ثقته؟
الجواب أن العميل المتوقع الذي تقابله للمرة الأولى يبدأ بنسج انطباعات عنك كوسيط عقاري تبدأ بالانطباع الأولي وتنتهي بقناعات عنك حيث إن تصرفاتك أثناء المقابلة يتخذ على أساسها القرار (ويكون أولي) قابل للتغيير وبعد عدة تعاملات يبدأ يبني قراره على الانطباعات التي نسجها عنك فإن كانت سيئة يبدأ يكرسها تصرفاتك السيئة مستقبلاً معه وإن كانت حسنة يبدأ يعدل قناعات عنك شيئا فشيئا يصعب تغيرها, ولكن من المهم أن تعرف أن الانطباع الأول العام المأخوذ عن الوسيط العقاري أنه شخص ذمته واسعة ونصاب وهذا سيصعب عليك تغيير هذه الفكرة في المقابلة الأولى ولذلك فسأعطيك عزيزي القارئ بعض النصائح لكسب ثقة العميل ومن أهمها:
* أجعل الإبتسامة في وجهك بشكل دائم لأنها تسرع عملية القبول من الطرف الآخر.
* عندما تتحدث مع عميلك ضع عينيك في عينيه فهذا يعزز الثقة بك.
* لا تدخل في موضوع التسويق العقاري مباشرة وكأنك أعدت موضوع العرض مسبقا مما يجعله متخوفا منه.
* لا تعرض عليه أي عرض عقاري ما لم يطلب منك العرض بنفسه.
* لا تتسرع في موضوع العرض العقاري حتى تسأل العميل عدة أسئلة عن طلبه وحاجته حتى لا يظن أنك تريد تسويق عقار لا يحتاج إليه
* حاول أن تضع نصب عينيك أن هذا العميل قد يكون من أفضل عملائك في يوم من الأيام فيجب عليك أن تعطي جميع عملائك قدر الاحترام والتقدير والاهتمام نفسه.
* إياك والكذب على العميل بشأن أي موضوع وإن كان بسيط أو خارجا عن موضوع العقار لأنه سويأخذ عنك انطباعا بأنك كذاب وغير محل للثقة وبالطبع لن يقول لك أنك كذاب أمامك بل وقد يتظاهر بأن كذبك انطلى عليه.
* لا تكثر من الحلفان بالله ظنا منك أن حلفك سيقنع العميل ولكن الواقع هو العكس كثرة الحلف تخيف العميل منك وتجعله يأخذ انطباعا سيئا عنك
* إياك والدخول في نقاشات حادة مع العميل لأنها تفسد البيع وتنفر العملاء منك.
* أحذر التقليل من شأن طلب عقاري أو عرض عقاري واعطه اهتماما كبيراً لأن عدم الاهتمام يفقدك حب عملائك.
* اهتم بعميلك وحاول أن تساعده في إنهاء طلبه وتابع الاتصال به وأظهر له حرصك عليه وقدم له النصائح المجانية فهي مفتاح للثقة.
* تأكد أن أفضل كسب للعملاء يأتي من دعاية وتزكية من أناس قابلوك ومدحوك لدى الآخرين فحافظ على العلاقة الطيبة مع الجميع.
* إياك والطمع فإنه أكثر ما ينفر العملاء وتعلم أن ترضى بالقليل والقناعة مهمة في هذه المواضع.
* حاول الاتصال بعملائك بين الحين والآخر وفي المناسبات العامة كي لا ينسوك ولو استطعت إعطائهم هدايا فهي أفضل.
إن الوسيط العقاري إذا التزم بهذه الخصال فإنه مع الوقت سيبدأ في كسب عدد أكبر من العملاء في وقت قصير ليصل عدد العملاء الذين يثقون به عددا لم يكن يتوقعه الوسيط وتأكد أن العميل كولدك يكبر معك وبتربيتك له يصبح إما بارا بك وإما عاقا.